闷热的黄梅天，也压抑不住房地产市场的冰冷寒气。
一线楼市企稳的幻想，在5月数据面前遭遇挫折。2025年的5月，被业内称为近几年表现最差的一个5月。新房数据很差，除上海之外的一线城市的环比数据都在下降；二手房数据则更差，一线城市是全线下跌，北京广州下跌0.8%，上海和深圳分别下跌0.7%与0.5%。几乎一夜之间，楼市再次入冬。
为什么一线城市二手房全军覆没，谁在抛弃它们？楼市未来如何走？
昔日核心资产，为何被抛弃
二手房市场由千千万万的交易者来完成的，比新房更能体现市场的真实情况，也一直被称为核心资产。这不是哪个专家封的，而是由无数投资者用脚投票来决定的。
前段时间，我路过上海房产交易中心以及公积金中心，发现几年没去，已经变得非常冷清。在炎热的夏天，真实地感受到市场的冰冷。以前是人头攒动，大排长龙，如今就是两两三三的人，工作人员比办业务的人多，十个接待柜台有人的不到三个。房产交易业务柜台更为冰冷，我在时候，有位年老女性在咨询房子法拍之后的程序。而公积金咨询，基本上都是租房抵扣。
在这样的情况下，一线城市的二手房市场出现了量价齐跌的现象，并不奇怪。通常，一线城市被视为核心城市，其房产也被认为是核心资产，但如今这一观念似乎正在逐渐破灭。在市场下跌的时候，人们发现底板之下还是有十八层，十八层之下还有空间。
核心资产是相对而言的，一线城市房地产相较于二三线城市，无疑是核心，但在一线城市内部，核心区域也有其特定的划分。所谓核心资产保值，也许只属于核心中的核心。当前一线二手房问题不仅在于地段和房型甚至学区等因素，更关键的是二手房市场正面临结构性调整。
这种调整的压力来自于哪里？是什么人在砸盘呢？
首先的因素来自新房市场的竞争。新房在设计上更加合理，得房率更高，并且得到了各方面的政策支持。二手房固然可以体现市场交易度，但是从政府的角度来看，显然新房更受关注，因为它们与土地出让金直接相关。例如，上海土地拍卖市场非常活跃，最近又拍出了新的“地王”。6月，上海第五批出让的6宗地块全部成交，出让总额212.57亿元，而杨浦区东外滩地块刷新杨浦区宅地单价纪录，成为杨浦区宅地单价地王。
只要新房市场保持活跃，政策对新房态度就是积极的，保新房的动力远远大于二手房。从政府的角度来看，为了土地出让金的最大化，推动新房市场是主要策略。二手房市场则被视为可以忽视或放弃的对象。以此而言，二手房市场在政府注意力的边缘。明白这个道理，就知道未来政策的天花板在哪里。
其次的压力在于边际卖家。买卖房产的人都知道，在二手房市场中，最令人担忧的是“砸盘”现象。如果一个小区内有人以远低于市场价的价格出售房产，这会对整个小区的房价产生负面影响。例如，某套房产单价也许是10万，但是不同人的买入价不同，卖出的心理价也不同。许多人在出售房产时，主要考虑的是自己的成本价，最多不过愿意承担一些税费亏损。然而，如果你是以较低的价格购入房产，你便拥有更强的议价能力。有人可能以六、七万、甚至更低的三四万价格买入，他们卖出套现的动力更足，这会导致整个小区的房价被拉低，甚至可能回到最低水平。这种人的心态与那些高位接盘的人截然不同。
一个小区如此，一个城市呢？谁是最低资本持有二手房资产的人呢？
房价左右为难
人人都在说中国房地产是政策主导，一旦房价下跌，很多人都呼吁房地产政策继续放松，宽松货币政策与财政政策又被提上议题。
事实上，这些问题有点类似伪问题。现在房地产政策已经非常宽松，广东已经实施了完全不限购的政策，其他地区也出台了类似措施，上海前段时间甚至有买房送户口的传言。一位经济人读书会的书友表示，当前的房地产政策可能是历史上最好的时期——确实，当前利率低、限购少。也正因此，实际上政策能做的事情并不多，或者说，即使全部放开限购甚至买房送户口，带来的效应也无法比拟过去。
面对经济下行，现在经济学界开始流行一种意见。即为了稳定消费和经济，房价应该保持稳定。然而，事实上，疫情后的这几年，消费有所恢复，部分原因也受益于低房价。从GDP增长动力来看，消费拉动的比例比疫情前已经有所提高，核心原因在于房地产市场的疲软。因为不急于购房，人们有更多的资金和动力去消费。另一方面，从财富效应来看，房价下跌可能导致部分人减少消费。
因此，房价涨跌对于消费和经济的效应，存在此消彼长，很难说孰优孰劣，可能需要更量化与前瞻的分析。但最关键的问题是，即便现在出台政策，我们该如何稳定房价？之前多次打压房价，提倡”房住不炒”，好不容易随着经济下行痛苦实现了这一理念，如今在房地产库存高企、多数人不愿意贷款的情况，如何再次启动房地产，其实不容易。
最关键的问题在于，房地产不仅仅是住房市场，也是中国人最重要的金融资产。房价的走低，源自居民收入增速的降低，也源自未来预期走低。无论是二手房还是新房，所有资产都与预期息息相关。新房之所以目前还算坚挺，主要在于它吸引了最优质的那部分购房者的资金。但未来如果经济持续低迷，等到三五年后新房变成比较新的二手房时，今天的二手房问题可能也会出现这些新房上，这又是新的一轮接鼓传花游戏。
归根结底，房价取决于整体经济的动物精神，如果能有更明朗的收入预期，情况会好很多。现实在于，现在很多年轻人买不起房，中年人在上一轮已经被洗劫了六个钱包，养老房的概念虽然在推广，但是多数老人并不缺房。
房价的故事，在日本早已经上演。在失去的二十年，东京首都圈的房价最开始表现坚挺，但是最终难逃下跌局面，即使现在在内外因素下回暖，也没有全面超越泡沫时代。回想2013年，日本经济经历了30年的萧条后重新复苏，当时重新上台的安倍首相提出了安倍经济学三支箭：更积极的财政政策、更宽松的货币政策以及结构性改革。当时在国内，这些政策曾引发不少嘲笑。事实上，安倍经济学在日本经济长期萧条、周期见底时推出，确实对提振民众信心起到了积极作用。尤其是第三支箭——结构性改革，虽然并非安倍一人之功，而是日本三四十年持续推进的结果，但确实为经济复苏注入了动力。
从宏观角度，结构性改革是最应该走但也是最痛苦的路。
通缩时代，现金为王
从微观角度，面对房价下跌，一线中等收入的软阶层如何面对财富缩水？
在过去，房子是优质金融资产，不断上涨，如今大家开始体会金融资产的另一面，有涨，就有跌，“京沪永远涨”到底只是一种痴人梦呓。
我们过去讨论城市中产时，大家关注的不仅是收入，更多是房产，比如在上海，一个普遍中产定义就是两套房，最好是内环。之前我在徐瑾经济人专栏提出，资产是软的，建立在资产基础上的中产自然也是软阶层。过去，我遇到不少软阶层朋友，他们谈起自己财富时候，往往说，“不过就是几套房子”，轻飘飘一句话，对应可能就是数千万的资产。同样一句话，当年说的时候多么低调奢华，如今就有多么无奈焦虑。
房价下跌，租房市场中租客的话语权也在加大。如果房子类似消费品，就像汽车，会面临贬值，那么卖房会是一个好主意吗？好几年前，徐瑾经济人专栏就建议处理多余房产，但如今房价已经普遍下跌，再卖房大家发现一个结构性困境——卖房之后的现金，也找不到更好的收益，因为没有那么多资产可供投资。如今银行利率下跌，理财收益率下降，卖房后如果钱存银行也在贬值。在这种情况下，大家似乎找不到好的投资标的。甚至个别一线中产，计划重新入手老破小收租，力图用3%的租金回报对抗不到2%的存款和理财收益。
核心问题在于，宏观环境难以改变，个体突破的空间其实有限。用一句话概括就是：好资产，本质上取决于宏观经济整体资产回报率。当资产回报率低迷时，市场上很难出现优质投资标的。因此，在资产配置上，多元化可能是一个方向。换个角度来看，当大家都没有好资产可投，收益率普遍下降，房价和各类资产都在下跌时，如果大家都不赚钱，你不亏钱，也许就等于过去的赚钱了。
从宏观而言，通缩的可能性比通胀更大。很多人都在说现金会缩水，但现在通胀的可能性其实很低。大家可以看看很多日常消费品，比如牛奶、鸡蛋、蔬菜等，价格和10年前差不多。更不用说电子产品了，大多数都比10年前更便宜。就连上海的一些高档餐厅，现在也开始推出廉价的”穷鬼套餐”。
在这样的情况下，持有现金，未尝不是一件很安稳的事，或者说小确幸。本质上，现在的情况和90年代下岗潮有些相似，但已经好很多了。1990年代如果失业，可能连孩子的学费都交不起，家里吃饭都成问题。那时候，家里的男女主人不得不采取一些非常手段。而现在，即使失业了，情况也还好，一二线城市软阶层还是可以继续买买山姆盒马，甚至出国游，也可以自己出钱缴纳养老金。
现在的情况也许发达不易，但是谋生相对简单。在改革开放和加入WTO积累的财富基础上，多数人处境已经比以前好很多，不用太焦虑。十年一觉房产梦，大家在其中尽情投入过，有得有失，就当做一场纸面富贵的游戏吧。当所有人的房子都没涨，甚至都在下跌时，对于持有房产的软阶层来说，也没有那么糟糕，没有那么苦涩；而如果没有持有房产，更不用担心踏空风险。
最终，我们还是要与高房价和解。在房价高涨时，很多人用各种方式表达过不满；而在房价下跌时，大家又抱怨低房价。无论经济是向前发展还是暂时倒退，无论房价是高是低，最重要的是要有一个相对公平的游戏规则。每个人都能有机会上车，也有机会下车，不会因为错过一个机会和判断，就影响十年收入甚至两代人。如果能控制风险，即使自己犯了错，比如在高位接盘，也不至于陷入绝境。
每个人都要为自己的认知负责，而房地产恰恰是最能体现认知后果的领域。在过去，各类经济学家和财经大V，谈论投资理财建议，大多围绕房地产展开，建议买入房产是最流行建议，很多人也趋之若鹜。然而，事实上，放在三十年的尺度看，房地产的投资回报并没有想象中那么高，只是个位数的回报（大概不到7%），没有明显高于股市（同样超过6%）。大家之所以觉得房子收益不错，主要是因为有按揭，因为有杠杆的存在，回报看起来还不错。但如今不仅房地产在下跌，连茅台等传统投资标的也在调整。飞天茅台价格到今天下跌到接近 2018 年的水平。与此同时，一些新兴事物，比如最近的泡泡玛特的潮玩拉布布（Labubu）却引发热潮。
这个世界似乎越来越让人看不明白了，但是你不必事事参与，毕竟这是一个下行时代，如果你认知不够，坚守自己能够理解的投资领域，也是一种智慧。注：本文仅代表作者本人观点，徐瑾近期出版《软阶层》，读者交流微信xujin2023