{"text":[[{"start":6.31,"text":"在日本，有很多的专业房地产公司，但是也有很多主业不是房地产的公司在从事房地产业务。其中有一些非地产专业公司在日本房地产行业内，有很强的存在感。本篇从这些地产公司中选出一个非常特殊的例子，那就是丰田汽车。丰田在过去40年，一直是日本最大的制造业企业。可能很多人不知道，丰田集团中也一直有地产业务。而且，丰田最近搞的项目和丰田汽车以后的命运密切相关。"}],[{"start":40.7,"text":"丰田集团也有规模很大的房地产公司"}],[{"start":44.650000000000006,"text":"名古屋车站站前有一个名古屋市最高的建筑物，叫Midland Square（中部广场）。该楼也是目前（2025年）全日本第9高的写字楼。很多人不知道是，这个楼的开发者和持有者就是丰田。"}],[{"start":60.34,"text":"丰田是日本最大的制造业企业。丰田集团中，也有专门的房地产公司，名字就叫”丰田不动产株式会社”。该公司的网站上，明确介绍了“丰田不动产是丰田集团18家公司之一”。而且，丰田集团18家公司中的15家都是该公司的股东。分别为：丰田汽车株式会社，株式会社丰田自动织机，株式会社电装，株式会社爱信，株式会社捷太科特，丰田通商株式会社，爱知制钢株式会社，丰田纺织株式会社，丰田合成株式会社，丰田车体株式会社，丰天自动车东日本株式会社，日野自动车株式会社，大发工业株式会社，丰田自动车九州株式会社，丰田房屋株式会社。"}],[{"start":108.91,"text":"丰田公司的原名是东和不动产。1953年，丰田汽车，丰田自动织机，日新通商（现在的丰田通商）出资1.5亿日元设立了东和不动产株式会社。该公司继承了丰田系列企业的一些房地产资源。之后，该公司主要是围绕两个方面在开展业务，一个是丰田集团相关企业的自用房地产的开发和维护。另外一个业务是关闭的一些工厂的重新开发和利用。"}],[{"start":140.15,"text":"1955年开发了位于名古屋站前的丰田大厦。1962年开发了大阪心斋桥的大阪丰田大厦。1973年开发了位于名古屋站前的第二丰田大厦。1989年开发了位于东京都港区的世纪三田大厦。"}],[{"start":160.39000000000001,"text":"进入2000年，东和不动产拆除了名古屋站前的丰田大厦，建设了Midland Square。该项目2006年落成。2022年，东和不动产更名为丰田不动产。"}],[{"start":173.59,"text":"丰田和松下都有专门的住宅开发公司"}],[{"start":177.59,"text":"丰田和松下不仅仅在中国，在全球范围也是具有很高知名度的公司。很多人不知道的是，丰田和松下过去60年多年，一直有房地产相关业务，而且一直持有专门的住宅子公司。"}],[{"start":192.26,"text":"目前日本有个不那么知名的公司，叫Prime Life Technologies Corporation，中文可以翻译为优质生活技术公司。这个公司在日本很多人也不知道，该公司是2020年才诞生的公司。但是如果说该公司持有的几个全资子公司，在日本可以说是家喻户晓。该公司持有的几个子公司为：丰田房屋，松下房屋，三泽房屋，松村组，松下建设工程等。"}],[{"start":220.47,"text":"优质生活技术公司是丰田集团、松下集团和三井物产这三家公司把自己持有的住宅类相关公司合并而诞生的公司。目前该公司的三大股东为丰田汽车，松下控股和三井物产。"}],[{"start":236.27,"text":"丰田房屋的前身是丰田汽车在1975年设置的住宅事业部。1977年开始销售一户建住宅，2000年开始建设商品楼。2003年，住宅销售功能独立出来，成立了丰田房屋。2010年，丰田汽车把所有住宅相关业务都剥离给了丰田房屋。2017年，该公司收购了经营困难的专业住宅公司三泽房屋。丰田汽车发源地和总部是爱知县的丰田市。丰田房屋从2000年到2018年，在爱知县的一户建住宅的销售量一直是第一名。在丰田帝国的爱知县，其影响力可见一斑。目前，丰田房屋也是丰田集团的成员之一。"}],[{"start":283.31,"text":"松下房屋是原来松下集团的一员，成立于1963年。其主要业务范围也是一户建住宅。"}],[{"start":291.59,"text":"丰田和松下开始进入住宅业务其实是有类似的背景和考虑的。那就是60年代和70年代，日本依然处在人口稳定增长和住宅不足的时代。房地产市场是一个非常不错的市场。丰田和松下都是制造业企业，对于房地产业务他们还有其他的期待，那就是对自身主业的促进。消费者购买了住宅，大概率也需要购买代步的汽车。至于松下，一个房屋所有的涉及到电的东西，松下集团都提供，比如，分电盘，荧光灯，各种家电产品。松下房屋建设的房屋，其中能用松下产品的，当然都是用的松下的产品。"}],[{"start":333.82,"text":"上面谈到，丰田房屋和松下房屋在2020年合并了。至于合并的原因，笔者分析有两个。第一个就是日本的住宅市场在90年代以后，是逐步萎缩的。1990年，日本的新住宅开工户数是166万户左右。2023年，这个数字为80万户左右。第二个原因是对时代的适应。比如，2020年以后，住宅对应节能化和低碳化的要求越来越高。比如屋顶设置光伏电池，停车场设置充电桩等。这些领域，丰田和松下是互补的关系。"}],[{"start":371.17,"text":"以上的项目的存在，无非是有四个目的，1，通过房地产的经营，扩大营收的范围，2，满足丰田集团自身的写字楼和销售网络的需求，3，通过地标建筑的存在，从侧面维系丰田的品牌，4，建了房子往往就需要购入汽车，实现房子和丰田车的联动销售。"}],[{"start":390.31,"text":"丰田的Woven City会影响到丰田汽车以后的命运"}],[{"start":394.4,"text":"我们说丰田也在做地产，但是不要简单的认为丰田也是想多赚一点钱。关于这一点，我们看丰田集团的最新的一个成员就知道。"}],[{"start":404.39,"text":"2018年3月，丰田汽车成立了一个公司叫，Toyota Research Institute Advanced Development。2021年4月，该公司改名为Woven by Toyota。该公司就是目前全世界都在瞩目的“Woven City”的具体的开发公司。Woven City中文可以翻译为织城。"}],[{"start":424.01,"text":"Woven City是丰田目前全力打造的新项目，但是该项目并不是一个简单房地产项目。该项目位于静冈县裾野市。项目的土地是2020年丰田关闭的东富士工厂，土地面积大约为70万平米，2021年2月开工建设。"}],[{"start":442.05,"text":"该项目的负责公司为Woven by Toyota。为了准确，笔者特意把Woven by Toyota公司的网站上的自我业务介绍的原文复制到了本文。日文原文为："}],[{"start":454.24,"text":"ソフトウェアを基盤とした、モビリティの新技術・事業開発"}],[{"text":"ソフトウェアプラットフォーム Arene OS"}],[{"start":458.72,"text":"自動運転・先進運転支援システム"}],[{"start":462.08000000000004,"text":"モビリティのためのテストコースであり実証実験の街Woven City"}],[{"start":466.92,"text":"中文翻译如下："}],[{"start":468.55,"text":"以软件为基盘的，移动交通的新技术和新业务的开发。"}],[{"start":473.12,"text":"软件平台Arene OS"}],[{"start":475.54,"text":"自动驾驶和先进驾驶支援系统"}],[{"start":478.58000000000004,"text":"移动交通的试验场和实证实验的城市Woven City。"}],[{"start":482.62000000000006,"text":"从上述的业务内容介绍我们可以看出，其实Woven by Toyota是丰田集团为了对应汽车行业的智能化而设立的公司。而Woven City是丰田集团技术的一个试验场和展示场。Woven City是未来的城市和未来的交通的一个巨大实验室和展示场。Woven City也是一个非常有意思的名字。丰田集团的来源就是丰田佐吉发明的纺织机械，之后还设立了纺织工厂。Woven的名字中丰田的祖业的纺织的意思，同时也有互联网交织在一起的意思。"}],[{"start":518.3000000000001,"text":"有必要在此特别强调的是，丰田家族的传人也在这个公司工作。也就是目前丰田汽车会长（类似董事长）的儿子丰田大辅就是这个公司的主要干部。从这个事情可以看到，丰田集团对这个事情的重视。"}],[{"start":535.0500000000001,"text":"最近几年，电动汽车在中国飞速发展，也已经成为了中国的骄傲。在电动汽车领域，日本汽车行业也充分感受到了来自中国的压力。但是我们绝不要简单的认为，日本企业在坐以待毙。另外，很多人看到过很多的丰田氢燃料汽车的报道，就简单的认为，这次丰田又押错了科技树。丰田作为全球销量最多的汽车公司，一直采取的多种路线并行的战略。事实上，在电动汽车的核心技术之一的电池领域，丰田汽车默默耕耘了几十年。在固态电池领域，丰田汽车持有大量的专利。"}],[{"start":574.7,"text":"不仅仅是丰田汽车主体，丰田集团的零部件企业都在围绕智能驾驶在布局。比如，2018年12月26日，丰田集团的多个企业同时发布消息，公布了爱信精机、电装、捷太科特、Advicx（爱德克斯）四家企业共同成立开发智能驾驶软件的公司。该公司在2019年4月正式成立，公司名称为J-QuAD DYNAMICS。其中电装公司占股65%，爱信精机占股25%，捷太科特占股5%。"}],[{"start":607.0400000000001,"text":"整体来讲，日本的软件和互联网的发展并不如美国和中国。但是这不意味着，日本的制造业企业就不理解软件和人工智能的重要意义。虽然慢，但是也都在做。很明显，丰田的Woven City绝不是一个简单的地产项目，其背后的软件系统和自动驾驶功能的开发，才是真正值得我们关注的。汽车行业的竞争是一个马拉松式的竞争，燃油车领域是欧美先行，日本后来者居上。中国通过电动车实现了换道的赶超，现在其他国家的车企也都在发力电动车。对中国真正的考验也才刚刚开始。"}],[{"start":646.1100000000001,"text":"注：本文仅代表作者个人观点，本文为“日本房地产系列”。"}],[{"start":651.8400000000001,"text":"本文编辑徐瑾 jin.xu@ftchinese.com"}]],"url":"https://audio.ftmailbox.cn/album/a_1752535701_4151.mp3"}