{"text":[[{"start":7.44,"text":"在2008年市场崩盘和随之而来的衰退之后的几年里，毫无疑问，银行业是最被政治化的行业。自那以来，私募股权行业受到了更多关注，原因是其利润和掠夺性质。但如果让我挑选一个在未来几年将处于经济和政治争议中心的行业，我会说是房地产。"}],[{"start":28.650000000000002,"text":"住房本质上是政治性的，因为它既代表了一种金融资产，也代表了人类的一项基本需求：庇护所。它也是中产阶级身份的一项关键配置。“Little pink houses for you and me（给你和我的粉色小房子）”——正如美国心脏地带摇滚歌手约翰•梅伦坎普(John Mellencamp)所唱的——是美国梦的核心。但对大多数人、尤其是年轻人来说，房子正变得越来越遥不可及。去年年底，全美房地产经纪人协会(NAR)报告称，美国首次购房者的中位数年龄达到38岁。而1980年代的这个数字为29岁。"}],[{"start":66.7,"text":"这种不断扩大的年龄差很大程度上是价格造成的。根据Redfin的数据，今年6月，美国所售房屋的中位数价格为44,6766美元。但根据全美住宅建筑商协会(NAHB)的数据，约75%的美国人目前买不起中位数价格的房屋。这对每个人都是沉重的打击，但自2022年以来Z世代和千禧世代的购房活动基本停滞。"}],[{"start":93.48,"text":"从祖赫兰•马姆达尼(Zohran Mamdani)等民粹主义政治家的崛起中，你已经可以看到这一趋势的政治影响。在最近的纽约市长初选中，马姆达尼冻结房租的承诺极受年轻选民的欢迎。“他的受欢迎程度在一定程度上反映了对住房体系看法的代际鸿沟。”为非营利消费金融倡导组织“支持金融改革的美国人”(AFR)研究住房问题卡洛琳•纳吉(Caroline Nagy)说，“40岁以下的所有人都认为这个体系无一处不是坏掉的。”"}],[{"start":124.65,"text":"婴儿潮世代和年轻世代美国人之间的代际政治分歧不仅仅涉及住房——还涉及在未来几年债务和赤字负担可能迫使政府做出艰难财政选择之际，谁将从美国的财富蛋糕中分得多少份额。未来的政治家会削减教育或福利方面的投资吗？他们会专注于气候变化还是医疗保健？"}],[{"start":146.24,"text":"但这种分歧现在最终落在住房上——它不仅反映了年轻人难以向上攀爬，也反映了普通购房者难以与用现金抢购房产的投资者竞争。"}],[{"start":157.18,"text":"在2008年金融危机之后的几年里，大型私募股权基金便宜地收购了大量独栋住宅、出租物业，甚至是预制房屋（也被称为移动房屋）。这引发了对掠夺性控制全美住房供应的指控，以及围绕欺骗性定价、垃圾收费、糟糕的物业维护和不公平驱逐的诉讼。"}],[{"start":177.36,"text":"去年，独栋住宅最大的机构买家之一Invitation Homes就一宗此类案件与美国联邦贸易委员会(FTC)达成和解，就非法行为向租房者支付了4800万美元的退款。不过，尽管最大型投资者已经获利并在一定程度上退出了这个市场，但中小投资者购买的房产数量却比以往任何时候都多，推动投资者控制下新建家庭住宅的比例升至30%，创下历史最高水平。"}],[{"start":205.29000000000002,"text":"这些买家可以承担更多风险，因为他们的报告要求更少，而且还受益于货币政策对房地产市场的扭曲。在2008年之后的那些年，低利率和量化宽松帮助推高了房价。现在，有一代美国人被困在低利率抵押贷款中，出售现有房屋会让他们负担不起，因为更高的房价和更高的利率相结合，意味着保持现状对他们的财务状况更有利，即使他们想要缩小住房面积或搬到别处。"}],[{"start":235.88000000000002,"text":"这加剧了美国市场上新房供应本已受限的问题。导致这个问题的原因有很多，从土地使用区划(zoning)问题和邻避主义（Nimbyism，Nimby是Not in my back yard的首字母缩写，意思是“别在我后院”），再到与关税有关的建筑材料成本上涨。这种状况反过来推高了租金价格，因为买得起自己房子的人变少了。根据人口普查局(Census Bureau)的数据，2023年，实际租金成本（即租金加上燃料和水电费成本）以2011年以来的最快速度增长。"}],[{"start":269.43,"text":"再加上唐纳德•特朗普(Donald Trump)政府的种种做法——从削弱消费者保护和联邦监管机构，到拟议的房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)私有化——引发的房地产市场问题，情况只会变得更加政治化。房利美和房地美是承购大多数抵押贷款的政府实体。我担心的是，我们终将遭遇另一场金融危机（很可能与加密货币相关），这场危机会打击实体经济，限制银行向新房主放贷，并加剧现有住房问题。"}],[{"start":299.61,"text":"所有这些都很可能给特朗普提供另一个要求降低利率的理由。但在经历几十年的宽松货币政策后，我对货币刺激措施还能不能像2008年危机后那样扭转市场表示怀疑。即使没有这样的事件，住房可负担性和可获得性可能最终也会成为我们一生中面临的最大政治问题。毕竟，庇护所与每个人都息息相关。"}],[{"start":325.47,"text":"译者/何黎"}]],"url":"https://audio.ftmailbox.cn/album/a_1754384150_5219.mp3"}