{"text":[[{"start":8.76,"text":"长期以来，房地产被视为个人财富的重要引擎，不仅提供“安全”的价值储存功能，也是代际传承和对冲通胀的良好工具。对许多家庭来说，住宅是其占比最高的资产；从资产配置角度，优质房地产也是不可或缺的一环。"}],[{"start":27.17,"text":"这样的投资思维当前还一体适用吗？根据第一太平戴维斯（Savills）数据，尽管地缘政治不确定且房贷利率接近2020-2022年水平两倍，房地产直接投资基本保持稳健，2025年上半年同比增长8%。然而，房价负担能力日益趋紧、债务不断上升，各地房价走势已出现明显分化：部分城市仍延续涨势，而其他城市则出现回调。"}],[{"start":54.620000000000005,"text":"瑞银全球房地产泡沫指数"}],[{"start":57.74,"text":"瑞银于11年前首次发布全球房地产泡沫报告，旨在衡量全球21个主要金融中心房地产市场的过热程度（即“泡沫风险”）。该指数主要依据房价是否长期脱离基本面（例如当地收入和租金），以及实体经济中的失衡现象（包括过度贷款和建筑活动）来做出评估。"}],[{"start":78.93,"text":"总体而言，全球房地产市场在过去四个季度持续降温，但各地的情况迥然不同。比如，过去五年来外国购房者的需求激增，推动迪拜的实际房价上涨了50%，东京也上涨约35%。而曾经的热门地区，例如香港和多伦多，则下跌逾20%。伦敦房价也出现两位数跌幅，主要是由于移民减少、监管收紧以及利率上升。"}],[{"start":107.46000000000001,"text":"展望未来，实际融资成本下降应有助于支撑住房需求。我们预计，美联储将在2026年第一季度前再降息75个基点至3.25-3.50%。长期而言，全球或将进入金融抑制时期，即政府压低利率以减轻债务负担，这可能有利于住房等实物资产。不过，经济周期、监管限制和区域需求动态也将牵动房地产行情，这意味着亚洲主要金融中心的前景将明显分化。"}],[{"start":139.59,"text":"新加坡房价持稳"}],[{"start":141.9,"text":"新加坡的私人住宅价格涨幅从一年前的6.0%放缓至3.0%，而租金上涨了2.0%。此稳健走势反映出该国经济具有坚实基础：过去四个季度新加坡GDP平均增长4.8%，失业率保持在2.1%的低位，实际收入增长4.5%。这使得新加坡在该指数中维持“中等泡沫风险”。"}],[{"start":167.52,"text":"这在很大程度上要归功于新加坡的审慎政策。该国多次调高额外买家印花税，抑制了投机活动和外国买家需求。目前非居民仅占私人住宅交易总额的1%，远低于2013至2019年期间的5-9%。高端房产市场受到的影响最为明显，豪华住宅价格涨幅明显落后于中端及普通住宅市场。"}],[{"start":194.78,"text":"展望未来，在新项目充足而房贷利率逐渐下行的背景下，今年新加坡房产交易量可能回升约20%至近8,000套左右。全年预计有约1.3万套新房推出，比10年平均值高出逾70%。这应会支持房价温和增长，且与基本面保持一致，而持续的宏观审慎措施将继续遏制楼市过热风险。"}],[{"start":220.22,"text":"北亚市场继续分化"}],[{"start":222.57,"text":"值得注意的是，香港房地产泡沫风险在研究涉及的所有地区中降幅最大，从2024年的0.74降至2025年的0.44。这是香港自2015年瑞银房地产泡沫风险指数推出以来，首次进入“低泡沫风险”行列，主要原因在于实际房价较2021年大跌近28%，而租金基本持平。"}],[{"start":245.75,"text":"然而，泡沫风险下降并不意味着房价即将反弹。高库存叠加买家情绪谨慎，继续令香港楼市承压。好消息是，由于抵押贷款保险范围扩大以及住宅印花税下降，香港房地产销售有所回暖，楼市正逐渐企稳。我们预计2026年香港房价将小幅下滑2-3%。"}],[{"start":270.25,"text":"东京的情况则不同。尽管2025年泡沫指数从2024年的1.67略微下降至1.59，但仍处于“高泡沫风险”行列，在全球排名仅低于迈阿密。这主要是由于海外投资者需求强劲，弱势日元提振了外资对日本房产的热情。"}],[{"start":289.98,"text":"但是，这也导致负担能力下降，东京房价与当地居民收入日益脱节。随着日本央行开启政策正常化，房贷利率上升可能加剧国内购房者的压力，进一步引发社会关注。高市早苗意外当选自民党总裁，意味着政策立场可能更趋保守，对外国人持有日本房产的阻力可能加大。"}],[{"start":312.65000000000003,"text":"悉尼房价料进一步上涨"}],[{"start":315.50000000000006,"text":"在亚太区其他城市，悉尼房价中位数已创下逾120万澳元的历史新高，不过仍处于“中等泡沫风险”边缘。房价的上涨主要是受到供应紧张和买家乐观情绪的支撑，澳大利亚央行今年以来降息三次也带来助力。"}],[{"start":333.34000000000003,"text":"随着年化实际工资增长达到5年来最高，再加上澳大利亚政府的“首次购房担保计划”将于10月启动，悉尼房价有望在未来12个月内进一步上涨5-7%。"}],[{"start":345.94000000000005,"text":"总结"}],[{"start":347.19000000000005,"text":"瑞银全球房地产泡沫指数的宗旨并非预测何时、何地房价会出现回调，而是评估哪些地区存在持续失衡现象、房价与当地基本面脱节以及尾部风险增加的情况。"}],[{"start":360.4800000000001,"text":"住房依然是具吸引力的长期资产，但投资者应审慎布局于具结构性支撑（比如供应有限、具人口优势、租金稳健增长）的市场，避开涨势过度且脱离基本面的市场。在收益率波动、资本流动变化快速的环境中，明确甄别各地市场的差异，将能帮助投资者优化投资组合配置。"}],[{"start":381.8300000000001,"text":"（作者系瑞银财富管理亚太区首席投资总监。本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱：Tao.feng@ftchinese.com）"}]],"url":"https://audio.ftcn.net.cn/album/a_1761778878_2447.mp3"}