隔三差五，楼市总有各种新闻。
2025年的双十一，各个电商平台明争暗斗消停不少，最出圈的消息倒是银行也参与清仓卖房，不过这次卖得不是普通商品，而是各类房子。对比近期官方媒体放出的“北京、上海、深圳和三亚等城市，可以择机全域放开限购”的消息，不少人又心思活络，房地产难道要变天了，房价走向何方？
银行为何清仓
你可能会问，银行怎么突然成了房地产中介，甚至开始和法拍行竞争？银行要卖房子，自然是因为手中房子多了，而且烫手。
广东农信系统12386个房产标的，四川农信系统24821个，据悉全国银行系统待售房产已突破10万——这还只是开始，显然银行在“以价换量”，这也折射一个新的时代背景，一个以房地产为核心的金融体系，正在经历一次深刻的重构，无论个人和企业，都在经历周期。
按照财政部《银行抵债资产管理办法》规定，银行取得抵债不动产和股权后应于两年内处置，若超期未处置，则在资本计量时施加惩罚性风险权重。开源证券据此指出，银行加快抵债房产处置速度或源于：降低资本消耗、补充盈利、规避房价波动。
过去房贷曾经是银行利润最丰厚最稳定的蛋糕，如今为何被放弃？房价下跌，欠房贷的人多了。房地产领域的违约率，大家过去关注更多房企债务违约，如今市场开始关注个人住房贷款违约。中国房贷首付一般在三成起步，加上家族“六个钱包”的习惯性支持，过去很多专家都借此论证个人房贷没有问题。不过，随着房价下跌回到十年前，这些在房价上涨期形成的惯性知识，很可能都会被证伪。随着房价下跌，经济下行，房子不再是一份上涨的资产，而是切切实实的刚性负债。甚至有人调侃，以前是借钱买房，现在需要借钱卖房，因为卖房的收入可能不足以覆盖剩余房贷。
那么，中国房地产的个人违约率到底是多少？这和失业率甚至基尼系数一样讳莫如深，近期某国构研究报告一度援引了全国住房断供率数据3.7%引发巨大争议。显然，房地产是很地域性的行业，从上市银行的年报克制表述来看，三四线城市的一些城市商业银行不良率已经接近4%。我不认为当前这一情况严重到无法收拾，毕竟国外前科更严重：美国2007年到2008年次贷危机期间，房价从峰值下跌了40%，当时就有300万套房屋被银行收回，日本也曾经有130万家庭陷入“负资产”状态，银行不良资产处置持续了十多年。
出来混，总是要还的，银行能够主动出清，总比被动出清好很多。在这样的情况下，银行清仓卖房顺理成章，对银行是主动去杠杆，对有意购房的消费者也有利可图，倒是一些专家，担心银行清仓引发舆情事件，这其实还是计划管控的思路——在房价上行期，按刹车可能有用，在房价下行期，无论做什么，可能都有点于事无补。
房价如葱？
银行清仓之所以引发关注，关键还是在于便宜。
人们总说卖的比买的精明，这其实是经济学中典型的信息不对称，这个不对称，其实在不良资产行业更普遍，不良资产价格更便宜，但是透明度也更低。从这个意义而言，银行清仓卖房，除了能帮助银行快速处理资产，对于购房者来说，其实也多了一个途径。过去违约率低，很多房产就在法院拍卖处理了。甚至，不少圈子都流传法院拍卖的房子存在“捡漏”可能，法拍房不少可能存在法律纠纷，所以对于普通人来说水很深。多数能在法拍房如鱼得水的个体，基本要么是有专业背景的行业从业者，如律师等，能搞定事，要么是对本地情况比较熟悉的个体，能搞定人。对比法拍房，银行清仓卖房子，其实可能更适合普通人：产权其实清晰，主要是银行在处置不良贷款时取得的抵债资产，这其实比法拍房靠谱。
按照媒体报道，一些房源甚至比市价低五成。我去看了一下，有的是真便宜，但问题是，流拍的也不少，不存在哄抢。原因也很简单，大家都明白，房子是资产，是资产就可能贬值。这些房源虽然比过去便宜很多，甚至比市场价便宜，但是如果和未来的市场价相比呢？比如过去500万，现在买要花300万，以后可能只值200万，那你买不买呢？资产就是这样，大家大多是买涨不买跌，这其实也符合人性和常识。
11月14日，国家统计局发布2025年10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据。数据显示，在70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比和同比均下降。二手房代表了市场趋势，调整幅度也更大，北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、0.9%和0.9%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，三线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%。销售数据更为惨淡，一线城市二手住宅销售价格同比下降4.4%，二线城市二手住宅销售价格同比下降5.2%，三线城市二手住宅销售价格同比下降5.7%。
这其实符合今年以来的整体宏观趋势，1-10月，全国房地产开发投资额为73563亿元，同比下降14.7%，新建商品房销售面积为71982万平方米，同比下降6.8%。
回看2017年，企业家马云曾称“八年后，中国最便宜的就是房子”，甚至引发“房价如葱”的讨论。八年过去了，马云的观点普遍成为现实，几万块钱买套房，不仅在鹤岗实现，也蔓延到更多城市。在社交媒体，有的房东因为被套牢，甚至愿意“白送房子”，只要求接盘方接手房贷。
问题是，当房子便宜了，这个世界会更好吗？未必。
房价是趋势的指标
回头来看，房价是什么，是地价还是建筑成本还是预期？
国内的一些房子，像葱一样便宜有点夸张，但是比过去便宜是真的。
我去过一些四五线城市，看到规划很好的房子，小区甚至每天会用高压水枪清洗路面。贵吗？上海豪宅一年的物业费，可能就能买一套这样的房子，但是反过来说，住上海豪宅的人，一年交的税，很可能远远超过四五线城市居民一年的收入。
那房子真实的成本到底是什么？不要说什么人口金融之类，这都是人云亦云。本质上，房价取决于我们在一个地方定居的成本，也取决于我们在当地赚钱的机遇，这是一场人们用资金进行的集体投票，未必理性，但是足够公平。
换而言之，房价就像我们看戏的门票和入场券。以前一二线城市房价上涨，本质也是因为这些地方代表了发财的可能性，如今，房价下跌，其实意味着这种可能性在萎靡。贵有贵的道理，便宜有便宜的道理，贵了意味着未来可能赚到更多钱，便宜了意味着未来可能不仅少赚钱，甚至亏钱。
回到一线城市要放开限购之类的消息，市场反应也很冷淡。以前这些都是大新闻，现在连地产营销号的热情都不高了，因为大家都知道市场就是这样。就像徐瑾经济人一个朋友说的，“中介比经济学家还喜欢谈市场。”但市场就是这样，无论怎么折腾也就这样了，所以这些消息也就是看看热度而已。
限购应不应该放开？我肯定觉得应该放开，但是放开的作用也不会很大。其实不仅是今天，过去的限购其实并没有像很多分析说的那样起到对应作用，真正想买的，总有各种方法绕开。现在不是房子不好卖这单一情况，大家看到的很多情况其实都是连在一起的。比如说，书也不好卖了，茅台也不好卖了，餐饮企业日子也很难。大家总是想找原因，有的怪短视频，有的怪年轻人不喝酒，有的怪平台太贪婪。看起来有各种各样具体的原因，其实都是只看到现象而不是看到本质。
绕开现象看本质，房价只是一个结果，或者说经济一个最好的指标，房子跌了，什么都跌了。徐瑾经济人专栏中早就说过，无论是否买房，房价其实都和你有关。没办法，房子实际上就是中国人最重要的金融资产。现在的情况，高情商可能说好消息，房子跌了；低情商可能说你的工资也跌了，收入预期也降了，资产也缩水了。
因此，房价其实只是浮在表面的现象。国内一些地方的房子可能已经“鹤岗化”了，但国外的“葱”可不便宜。以马云家族为例，他们以前在新西兰、东京买过房，现在他太太最近又在伦敦买了栋上亿的豪宅。据英国《金融时报》报道，她购买了一栋曾作为意大利大使馆的伦敦豪宅，这栋豪宅此前要价达到2150万英镑。
2003年，国务院发布了一个看似平常的文件，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，也就是著名的18号文，明确将房地产业定位为“国民经济的支柱产业”。短短几页的文件，却主导了中国房地产接近二十年的周期。时隔二十二年，“房住不炒”成为主流，十五五规划对房子的定位更多与民生相关。
天下没有不散的筵席。银行清仓卖房，不是一个时代的崩塌，而是另一个时代的开始。问题不在于我们是否要告别房地产时代，因为已经在告别了，而在于我们能否在告别中守住底线——那就是不让系统性风险爆发。
便宜有便宜的道理，贵的东西永远有贵的道理。等到一个曾经很贵的东西变得不贵的时候，也许不是好事，问题才真正严重了。别盯着房价涨跌了，什么时候经济见底，就看房价什么时候止跌。当然，如果连银行清仓卖房都被某些专家看做舆情危机，那么这样的环境，似乎也脆弱到支撑不起经济回暖。下一个房地产周期，也取决于下一次宏观趋势周期，这才是真正的考验。
注：本文仅代表作者本人观点，徐瑾亦为公众号“重要的是经济”主理人，读者微信xujin2023